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Información general (actualizada a 08.04.2008)

1. Publicidad en la venta o alquiler de la vivienda
2. Cláusulas del contrato de venta o alquiler de la vivienda
3. Profesionales relacionados con la vivienda
3.1. El promotor
3.2. El constructor
3.3. El administrador de fincas
3.4. El agente inmobiliario
4. Compra de una vivienda
4.1. Oferta para la venta. Documentación precontractual
4.2. Requisitos para vender viviendas en construcción o recibir cantidades a cuenta
4.3. Requisitos para vender viviendas terminadas de obra nueva o recibir cantidades a cuenta
4.4. Documentación que se tiene que entregar al comprador
4.4.1. Viviendas nuevas
4.4.2. Viviendas de segunda mano
4.5. Firma del contrato de compraventa
4.6. Responsabilidad
4.7. Gastos de la compraventa
4.8. Recomendaciones
5. El alquiler de una vivienda
5.1. La oferta para el alquiler
5.2. Documentación que se tiene que entregar al inquilino
5.3. Duración
5.4. Renta
5.5. Gastos a cargo del inquilino
5.6. La fiança
5.7. Obras
5.8. Recomendaciones

1. Publicidad en la venta o alquiler de la vivienda

Todos los agentes que intervienen en la edificación y la rehabilitación de viviendas y la prestación de servicios inmobiliarios, como los promotores, los propietarios, los agentes inmobiliarios y los administradores de fincas deben  acogerse a la normativa que prohíbe la publicidad ilícita.

 

De acuerdo con la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda , las características esenciales que debe reunir la publicidad son:

• Se prohíbe expresamente la publicidad no veraz, de modo que la oferta, la promoción y la publicidad dirigidas a la venta o el alquiler de viviendas debe ajustarse a los principios de veracidad.
• No puede ocultar datos fundamentales de los objetos a los que se refiere.
• No puede inducir a los destinatarios a ningún error con repercusiones económicas.
• El comprador puede exigir ulteriormente, aunque no figuren expresamente en el contrato de transmisión, los datos, las características y las condiciones relativas a la construcción, la situación, los servicios, las instalaciones, la adquisición, la utilización y el pago de las viviendas que se incluyen en la oferta, la promoción y la publicidad.
• No se pueden comercializar ni publicitar inmuebles por cuenta ajena sin tener previamente la correspondiente nota de encargo.

El contenido mínimo que debe incluir la publicidad es:

a) La localización de la vivienda.

b) El estado de la vivienda ofrecida, y si ya está terminada, en fase de construcción o sólo proyectada, en caso de referirse a obra nueva.

c) El número y la fecha de caducidad de la licencia de obras, para la primera transmisión de viviendas en edificios acabados o en obras.

d) La superficie útil y la superficie construida, en el caso de viviendas de nueva construcción. Si hubiera  anexos, la superficie de los mismos debe hacerse constar de manera diferenciada.

e) El número de referencia del registro de homologación, el distintivo colegial y el número de colegiación del agente, si procede.

f) El responsable de la comercialización de la promoción, con la dirección y el teléfono de contacto, en caso de obra nueva. 

2. Cláusulas del contrato de venta o alquiler de la vivienda
Las cláusulas del contrato de venta o alquiler de la vivienda tienen que ser:

• Concretas, claras y sencillas en su redacción, con posibilidad de comprensión directa y sin referencias a textos o documentos que no hayan sido facilitados previamente o simultáneamente a la formalización del contrato.
• No pueden ser abusivas. Se consideran en todo caso abusivas todas las estipulaciones no negociadas que, en contra de la buena fe, establecen un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en perjuicio de las personas consumidoras, y también las cláusulas que vinculan el contrato sólo a la voluntad de los empresarios o profesionales, las que comportan privación de derechos básicos de las personas consumidoras y las que comportan falta de reciprocidad.
• Siempre en caso de duda, prevalece el principio pro persona consumidora, es decir, la interpretación más favorable a los consumidores.

Y de acuerdo con la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de las personas consumidoras y usuarias, recordamos que las siguientes cláusulas tienen carácter de abusivas:

• La imposición a la persona consumidora de los gastos derivados de documentación y tramitación que por ley corresponda al profesional.

En particular, en la compraventa de viviendas:

• La estipulación de que la persona consumidora tiene que cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al profesional (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar la construcción o su división o cancelación).
• La estipulación que obligue a la persona consumidora a subrogarse en la hipoteca del profesional de la vivienda o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
• La estipulación que obligue a la persona consumidora al pago de tributos donde el sujeto pasivo es el profesional.
• La estipulación que imponga a la persona consumidora los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta tenga que ser entregada en condiciones de habitabilidad.

3. Profesionales relacionados con la vivienda

3.1. El promotor
Son promotores las personas que deciden, impulsan, programan y financian las obras de edificación o rehabilitación de viviendas, tanto si son para uso propio como para terceros.

a) Tener un derecho sobre el solar que los faculte para realizar las obras correspondientes.

b) Disponer de un proyecto técnico de obra y licencia de edificación y las autorizaciones administrativas preceptivas.

c) Entregar a las personas adquirentes de las viviendas la documentación y la información exigible (ver doc. precontractual). En el caso de los autopromotores, la obligación corresponde a los constructores.

d) Suscribir los seguros y las garantías establecidas por el ordenamiento jurídico. Esta obligación no es exigible a los autopromotores individuales de una única vivienda unifamiliar para uso propio.

e) Suscribir una póliza de seguro o un aval que garantice la devolución de las cantidades recibidas a cuenta del precio total convenido, ya sean calificadas con el nombre de arras, señal o reserva o con cualquier otra denominación, en caso de que se incumpla la obligación de entregar la vivienda en las condiciones pactadas; en caso de que las obras no empiecen o no acaben, sea por la causa que sea, según el plazo convenido; en caso de que no se obtenga la cédula de habitabilidad; en caso de que haya habido una doble venta, o en caso de que la vivienda se haya transmitido a terceros protegidos por la publicidad registral. La devolución también incluye los intereses moratorios que se acrediten, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan por incumplimiento del vendedor.

3.2. El constructor

Tienen la obligación de suscribir los seguros y las garantías establecidas por el ordenamiento jurídico. 

3.3. El administrador de fincas

• Con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesionales.
• Con sujeción a la legalidad vigente y a los códigos éticos establecidos en el sector.

Con una consideración especial hacia la protección de los derechos de las personas consumidoras. Además, la Ley les obliga, con la finalidad de garantizar los derechos de las personas consumidoras, a suscribir un seguro de responsabilidad civil, que pueden constituir por medio del colegio o asociación profesional correspondiente. 

3.4. El agente inmobiliario

a) Disponer de un establecimiento abierto al público a este efecto, a menos que la comercialización de los servicios inmobiliarios se efectúe a distancia por vía electrónica o telemática, en cuyo caso hace falta acreditar una dirección física del agente responsable.

b) Tener la capacitación legal requerida.

c) Constituir y mantener una garantía, con vigencia permanente, que les permita responder de las cantidades que reciban en el ejercicio de su actividad mediadora mientras no las pongan a disposición de los destinatarios.

d) Constituir y mantener una póliza de responsabilidad civil, con vigencia permanente, que les permita responder del ejercicio de la actividad mediadora.

También prevé que el Gobierno, con la finalidad de favorecer la transparencia en el sector de la vivienda y garantizar la protección de las personas consumidoras, cree un registro obligatorio de agentes inmobiliarios.

a) Actuar con diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeción a la legalidad vigente y a los códigos éticos establecidos en el sector y con una consideración especial hacia la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias de viviendas, y no hacer referencias ni utilizar nombres, en ningún caso, que induzcan o puedan inducir a las personas consumidoras o usuarias a error con respecto a la verdadera naturaleza de la empresa o del establecimiento o de los servicios que prestan.

b) Antes de iniciar la oferta de un inmueble, suscribir con los propietarios de viviendas que les encomienden la transacción de una vivienda una nota de encargo que les habilite para hacer su oferta y publicitarlo, para percibir cantidades o para formalizar con terceros cualquier precontrato o contrato.

Así pues, la Ley del Derecho a la Vivienda prohíbe que los agentes inmobiliarios hagan ninguna oferta ni publicidad de inmuebles de terceros sin que se haya suscrito antes la nota de encargo correspondiente, en la cual hay que incluir siempre:

a) La identidad del agente y el número de inscripción en el registro de agentes inmobiliarios.

b) La identidad de los propietarios del inmueble y, si procede, la de su representante.

c) El plazo de duración del encargo.

d) La descripción de la operación encomendada.

e) La identificación de la finca o de las fincas, con especificación de los datos registrales, las cargas, los gravámenes y las afectaciones de cualquier naturaleza.

f) El régimen de protección de la vivienda, si procede.

g) El precio de la oferta.

h) Los aspectos jurídicos que afecten al inmueble de una manera relevante, que la persona que encarga la transacción debe poner de manifiesto, bajo su responsabilidad, sobre todo con respecto a procedimientos judiciales pendientes por cuestiones relacionadas con el inmueble.

i) La retribución del agente y la forma de pago. La retribución del agente tiene que consistir en un porcentaje del precio o en un importe fijo y en ningún caso se puede percibir retribución de las dos partes que intervienen en la transacción por la misma operación, a menos que haya un acuerdo expreso en este sentido.

j) Los derechos y las obligaciones de las partes, con indicación de las facultades concedidas al agente.

Aparte de esto, también se obliga a que los agentes inmobiliarios tengan a disposición de las personas consumidoras hojas oficiales de reclamación y denuncia, y que exhiban en sus establecimientos en un lugar visible un cartel informativo de la existencia de dichas hojas.

4. La compra de la vivienda
La compra de una vivienda, tanto si se trata de una casa o de un piso nuevo, como de viviendas que requieren una profunda rehabilitación o viviendas de ocasión (de segunda mano), es una de las decisiones económicas más importantes que tomamos a lo largo de nuestra vida. Por lo tanto, todas las precauciones que se puedan seguir en el momento de hacer la compra son pocas.

También hay otra opción, que es subordinar la compra a la concesión del préstamo hipotecario. 

4.1. Oferta para la venta. Documentación precontractual

a) La identificación del agente que interviene en la transacción.

b) La identificación de la vivienda, con la expresión de su superficie útil y la de los anexos.

c) La referencia de la inscripción registral.

d) El precio total de la transmisión, con la indicación de los impuestos que la graban y que legalmente corresponden al comprador y de los otros gastos inherentes al contrato que le son imputables.

e) Los plazos de inicio de las obras y de entrega de la vivienda, si se trata de una oferta de transmisión de viviendas en proyecto o construcción.

f) La indicación del régimen de protección y del plan de vivienda al que se acoge, si se trata de una oferta de vivienda de protección oficial.

a) La descripción de las características esenciales de la vivienda, como los materiales utilizados en la construcción, la orientación principal, el grado de aislamiento térmico y acústico, las medidas de ahorro energético, los servicios y las instalaciones de que dispone, tanto individuales como comunes, la descripción del edificio o complejo inmobiliario del que forma parte, y el número de licencia de obras y las condiciones generales y específicas para su concesión, en el caso de ltratarse de la primera transmisión.

b) La antigüedad del edificio, los servicios y las instalaciones de que dispone, tanto individuales como comunes, y el estado de ocupación de la vivienda, en el caso de la segunda transmisión y las sucesivas.

c) La identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, los gravámenes y las afectaciones de cualquier naturaleza y la cuota de participación fijada en el título de propiedad, si procede.

d) El importe de las cuotas y las derramas comunitarias, y también el de los gastos comunitarios pendientes de pago, en el caso de la segunda transmisión y las sucesivas de viviendas en régimen de propiedad horizontal.

e) Las condiciones económicas y financieras de la transmisión, especialmente la forma y los plazos de pago, con indicación de si se exige o no una entrada inicial, si procede, y los intereses que se acrediten y la forma de aplicarlos.

f) En el caso de una oferta de transmisión de viviendas en proyecto o construcción, información sobre la licencia de obras y, si las obras se han terminado, una copia de la licencia de primera ocupación.

g) En el caso de una oferta de vivienda de protección oficial, la indicación de la fecha de la calificación provisional o definitiva y el régimen de derechos y deberes, con la expresión de las limitaciones para las personas  adquirentes y los usuarios de la vivienda.

En este sentido, se considera información válida y suficiente sobre las condiciones físicas de la vivienda la contenida en la cédula de habitabilidad o en la calificación definitiva, en el caso de viviendas de protección oficial. 

4.2. Requisitos para vender viviendas en construcción o recibir cantidades a cuenta
Los requisitos que hay que cumplir para transmitir viviendas en construcción o recibir cantidades a cuenta son:

a) Tener una licencia de edificación que describa el inmueble objeto de la transmisión.

b) Tener la titularidad de un derecho sobre la finca que faculte para construir en ella o rehabilitarla y para transmitirla. Se debe hacer una indicación expresa de las cargas y los gravámenes que afectan tanto a la vivienda como a los elementos comunes del edificio del que forma parte.

c) Tener otorgadas las garantías y los seguros legalmente exigibles.

d) Individualizar el crédito hipotecario para cada finca registral, si procede. 

4.3. Requisitos para vender viviendas terminadas de obra nueva o recibir cantidades a cuenta

a) Tener una licencia de edificación que describa como vivienda el inmueble que es objeto de transmisión.

b) Disponer de la conexión a la red general de suministros de manera individualizada para cada vivienda del edificio, cuando el tipo de suministro lo permita, de acuerdo con la legislación vigente.

c) Tener otorgadas las garantías y los seguros legalmente exigibles.

d) Haber formalizado el libro del edificio correspondiente.

e) Haber sido dividido el crédito hipotecario, si procede, entre todas las entidades registrales del inmueble. 

4.4. Documentación que se tiene que entregar al comprador 

4.4.1. Viviendas nuevas

a) El plano de situación del edificio.

b) El plano de la vivienda, con la especificación de la superficie útil y de la construida, en caso de viviendas de nueva construcción, con las mediciones acreditadas por técnicos competentes. Si hay anexos, las mediciones tienen que ser diferenciadas.

c) La memoria de cualidades.

d) La cédula de habitabilidad, o la cédula de calificación definitiva en el caso de una vivienda de protección oficial.

e) El certificado de aptitud en caso de que el edificio haya sido obligado a pasar la inspección técnica.

f) Una nota simple informativa del Registro de la Propiedad, actualizada.

g) La documentación relativa a las garantías de la vivienda, con la especificación de los garantes, los titulares de la garantía, los derechos de los titulares y el plazo de duración.

h) La documentación relativa a la hipoteca, si se ha constituido.

i) La escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, y de los estatutos de la comunidad de propietarios, si ya han sido otorgados, si procede.

j) La documentación necesaria para contratar los servicios y los suministros de la vivienda

Además, es muy importante destacar que la Ley establece que los gastos derivados de la obtención de la documentación mencionada no tienen que ir a cargo de las personas adquirentes. 

4.4.2. Viviendas de segunda mano
En segundas transmisiones de viviendas o sucesivas, en el momento del contrato:

a) La cédula de habitabilidad, o la cédula de calificación definitiva en el caso de una vivienda de protección oficial.
b) El certificado de aptitud en caso de que el edificio haya sido obligado a pasar la inspección técnica.
c) Una nota simple informativa del Registro de la Propiedad, actualizada.
d) La escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, y de los estatutos de la comunidad de propietarios, si ya han sido otorgados, si procede.
e) La documentación necesaria para contratar los servicios y los suministros de la vivienda.

Además, es muy importante destacar que la Ley establece que los gastos derivados de la obtención de la documentación mencionada no tienen que ir a cargo de las personas adquirentes. 

Y en viviendas en régimen de propiedad horizontal, también hay que incluir:

• El certificado relativo al estado de deudas de los transmitentes con la comunidad, en el cual deben constar, además, los gastos ordinarios aprobados pendientes de repartir. 

4.5. Firma del contrato de compraventa
El contrato tiene que identificar las partes compradora y vendedora, la descripción del inmueble vendido y los anexos (garaje, trasteros...), la superficie útil, las zonas comunitarias y los estatutos de la comunidad de propietarios, en caso de que haya; también tiene que establecer el precio y la modalidad de pago, los impuestos aplicables (IVA o ITP - impuesto de transmisiones patrimoniales-), las condiciones de compraventa y las penalizaciones aplicables a ambas partes en caso de incumplimiento del contrato. Es recomendable que se pacte la sumisión de las dos partes a un arbitraje de consumo, que es gratuito, como vía para resolver posibles futuros conflictos.

El comprador tiene derecho a escoger el notario que hará la escritura pública de la compraventa. 

4.6. Responsabilidad
Cuando se trate de una obra nueva, el promotor tiene que responder de los daños materiales siguientes:

• Los daños causados por vicios o defectos de finalización de la obra, durante un año a partir de la fecha en que el constructor haga entrega de la obra acabada al promotor.
• Los daños causados por vicios o defectos de elementos que incumplen los requisitos de habitabilidad, durante tres años.
• Los daños causados por vicios o defectos que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados..., durante diez años. 

4.7. Gastos de la compraventa
Los gastos de este acto se reparten entre el vendedor y el comprador.

• Gastos a cargo del vendedor:
  • Los derivados de un crédito hipotecario para financiar la construcción, en una obra nueva.
  • Las imputables a la escritura de obra nueva y de división horizontal del inmueble de obra nueva.
  • El impuesto sobre el incremento del valor del terreno o la plusvalía, en todos los casos.
  • Los derivados de la intervención de un agente inmobiliario, en todos los casos.
• Gastos a cargo del comprador:
  • El precio de compra de la vivienda.
  • Los gastos de la escritura del crédito hipotecario, en caso de que haya.
  • Viviendas nuevas: el IVA (7% del precio de la vivienda excepto para las viviendas de protección oficial, que es del 4%) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (1%).
  • Viviendas de segunda mano: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (7%).
  • Los honorarios del notario.
  • Los gastos de la inscripción al registro de la propiedad. 

4.8. Recomendaciones

• Hay que asegurar la vivienda para cubrir los posibles riesgos derivados de casos de fuerza mayor, como las catástrofes naturales -inundaciones, terremotos... -, y por daños a terceros.
• Hay que exigiir siempre un comprobante por cualquier cantidad entregada a cuenta.

El promotor nunca puede imponer al comprador la subrogación de su préstamo hipotecario y, por lo tanto, si el comprador quiere contratar un préstamo con otra entidad financiera, el promotor no puede cargar al comprador los gastos de cancelación de su préstamo. 

5. Alquiler de una vivienda 

5.1. Oferta para el alquiler

a) La descripción y las condiciones físicas de la vivienda, con la indicación de su superficie útil y de los servicios, instalaciones y suministros de que dispone.

b) El precio total de la renta, con el desglose y el detalle de los servicios accesorios y las otras cantidades que sean asumidas por los arrendatarios, indicando la periodicidad de la liquidación.

c) El plazo del arrendamiento.

d) La forma de actualización del precio a lo largo del plazo de arrendamiento.

e) La fianza y las otras garantías que se exigen a los arrendatarios.

En este sentido, se considera información válida y suficiente sobre las condiciones físicas de la vivienda la contenida en la cédula de habitabilidad o en la calificación definitiva, en el caso de viviendas de protección oficial. 

5.2. Documentación que se tiene que entregar al inquilino
Como requisito para firmar el contrato de alquiler se debe entregar la documentación siguiente:

• La documentación acreditativa de la información requerida en la oferta de arrendamiento.
• Entrega de la cédula de habitabilidad o la acreditación equivalente.
• En la formalización de los contratos de alquiler de fincas urbanas es obligatoria la prestación de una fianza en los términos establecidos por la legislación sobre arrendamientos urbanos. 

5.3. Duración
La duración de un alquiler es la pactada y si no se pacta ninguna será de un año. En contratos inferiores a cinco años, obligatoriamente el arrendador tiene que prolongar el alquiler por plazos anuales hasta cinco años. Si el inquilino quiere dejar el alquiler, éste debe comunicarlo al arrendador como mínimo un mes antes de que finalice el plazo pactado o el de las prórrogas. En caso de que llegue la fecha final del alquiler, al cabo de cinco años como mínimo, y ninguna de las dos partes comunique la voluntad de finalizarlo, el contrato queda automáticamente prorrogado por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. 

5.4. Renta
La renta es la cantidad que el inquilino debe pagar al arrendador y que debe ser pactada por ambas partes.

La renta se actualiza cada año finalizado de vigencia del contrato. Durante los primeros cinco años de alquiler se aplica la variación del IPC de los últimos doce meses. A partir del sexto año de vigencia del contrato, la actualización se puede basar en el IPC o en los pactos acordados por ambas partes.  

5.5. Gastos a cargo del inquilino

• Los gastos de agua, luz, gas y teléfono corresponden al inquilino.
• Los gastos de la comunidad de propietarios y de los tributos sobre la vivienda (IBI, basuras...) también corresponden al inquilino, si así consta por escrito. 

5.6. Fianza
En el momento de firmar un contrato de alquiler, el inquilino debe depositar una fianza en metálico equivalente a un mes de renta, que le será devuelta cuando finalice el contrato, excepto si hay incumplimiento de alguna cláusula del contrato. Durante los primeros cinco años del contrato no se actualiza la fianza.

Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento de sus obligaciones de arrendamiento por parte del arrendatario, adicional a la fianza en metálico. 

5.7. Obras
El arrendador tiene la obligación de hacer todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, excepto cuando el deterioro sea imputable al inquilino.

El inquilino tiene la obligación de soportar las obras de mejora que decida hacer el propietario si éstas no se pueden aplazar hasta el final del contrato; sin embargo, el inquilino tiene la opción de elegir entre la rescisión del contrato, y por lo tanto dejar la vivienda, o una disminución de la renta con una indemnización por las molestias ocasionadas. Si es el inquilino quien quiere hacer obras, éste debe tener el consentimiento por escrito del propietario, excepto si se trata de medidas para adaptar la vivienda a las necesidades de personas minusválidas. Las pequeñas reparaciones debidas al desgaste diario de la vivienda corresponden al inquilino. 

5.8. Recomendaciones

• Nunca hay que dejar de pagar la renta, ya que este hecho se considera causa de rescisión del contrato. Si, por otra parte, tiene problemas porque el propietario se niega a cobrar, puede consignar la renta en un juzgado.
• Si opta por buscar un piso de alquiler a través de una empresa que le vende un listado de viviendas de alquiler disponibles, asegúrese antes de la seriedad y credibilidad de los profesionales, con el fin de evitar sorpresas (pisos ya alquilados, pisos que el vendedor no quiere alquilar, etc.). También debe leerse bien las condiciones del contrato antes de firmarlo y fijarse especialmente en las condiciones, los servicios que le ofrecen, el precio y la duración del contrato.
• En caso de dudas puede pedir una copia del contrato para poder analizarlo con detenimiento en su casa antes de firmarlo.